Immobilier : les acheteurs sont plus sélectifs

Les volumes de ventes et les prix devraient rester élevés cette année, mais les acheteurs prennent soin de ne pas surpayer leurs biens. Malgré la pénurie d'offre qui menace certains centres villes, la négociation est la règle. Après l'emballement, le discernement. L'année 2017 a été un millésime immobilier exceptionnel en tout point (nombre de ventes, prix et progression dans les villes les plus recherchées) et les indicateurs du marché restent tous au vert, taux de crédit compris. 2018 devrait donc se poursuivre sur cette lancée et, même si les records de 2017 ne seront sans doute pas battus, le marché est loin de s'essouffler. L'année devrait offrir de belles opportunités, mais les acheteurs vont se montrer plus sélectifs. Ils n'auront pas toujours beaucoup de choix dans certains centres villes où la pénurie commence à se faire sentir.

Mais cela n'empêche pas forcément d'âpres négociations. Car, désormais, les conditions de prêt toujours avantageuses ne suffisent plus à absorber les hausses de prix. En revanche, dans des zones moins recherchées, les tarifs ont tendance à baisser avec quelques bonnes affaires à la clé. «Les volumes de ventes restent soutenus, souligne Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi. Sur les deux premiers mois de l'année nous sommes 15 % au-dessus d'une année standard comme 2016 et quasiment au niveau de 2017 avec - 3 %.» Malgré une accalmie sur la hausse des prix, ce réseau de 1200 agences note toujours une augmentation moyenne des tarifs de 7 % sur les 12 derniers mois. «Aucune des mesures gouvernementales n'aura d'effet rapide sur l'offre, estime Christine Fumagalli. Et, tant que le nombre de biens disponibles restera aussi limité, les prix se maintiendront à des niveaux élevés dans les principales villes.» «Pour les appartements familiaux, comme pour ceux de grand luxe, l'année a commencé sur les chapeaux de roue»Charles-Marie Jottras, le président de Féau. Un constat qui vaut également pour les spécialistes du luxe. «L'offre des biens haut de gamme se contracte, les volumes de ventes seront donc probablement plus réduits cette année, mais le marché devrait conserver une belle dynamique, avec sans doute une hausse des prix plus modérée qu'en 2017», prévoit ainsi Hugues de La Morandière, cofondateur de l'Agence Varenne, partenaire de Savills à Paris.

Ce réseau a vendu récemment un duplex d'environ 300 m² avec jardin privatif faubourg Saint-Germain à 35.000 €/m² ou encore, quai d'Orléans, un appartement avec vue sur le chevet de Notre-Dame et la Seine pour 30.000 €/m². «Pour les appartements familiaux, comme pour ceux de grand luxe, l'année a commencé sur les chapeaux de roue, résume pour sa part Charles-Marie Jottras, le président de Féau. Les acquéreurs sont très motivés, ilsne perdent plus de temps.» A la tête du bureau du Marais pour le réseau Emile Garcin, Martial Michaux note:«Il y a une forte demande de grands appartements avec 4 voire 5 chambres, les acquéreurs sont présents, ils ont de vrais projets mais négocient de plus en plus pour arriver au juste prix.»Ce marché du luxe est aussi tiré par le retour des étrangers et des expatriés dans la capitale et au-delà. «Le début d'année a été très bon, et pas seulement à Paris, souligne Alexander Kraft, président de Sotheby's International Realty France-Monaco. Sur la Côte d'Azur, les acheteurs fortunés sont de retour, notamment ceux d'Europe de l'Est. Les Allemands, les Suisses et les Scandinaves s'intéressent, eux, de nouveau au Luberon où les prix ont baissé et où il est possible de trouver de beaux biens à partir de 700.000 €.» Quant au neuf, porté par la multiplication de grands projets et par les perspectives du Grand Paris, il tire lui aussi très bien son épingle du jeu. «La commercialisation des nouveaux programmes est rapide: nos clients doivent vite se positionner. En ce moment, on atteint rapidement les 50 % de ventes à partir desquels nous démarrons la construction, souligne Philippe Jossé, président du directoire de Cogedim. Nous avons quatre ans de visibilité grâce à la prolongation du Pinel et du PTZ. »

« En région, de nombreux centres villes se dépeuplent. Rénover ne suffira pas, on a besoin de constructions neuves pour éviter la paupérisation de certains quartiers» Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad Et de nouveaux secteurs pourraient se réveiller. «Avec le Grand Paris, tout le sud de l'Ile-de-France sera désenclavé et enfin connecté avec l'ouest et le nord, rappelle Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad. C'est là où le potentiel de plus-value est le plus grand en Ile-de-France.» De son côté, le promoteur Emerige conseille aux investisseurs de miser, entre autres, sur Clamart, Asnières-sur-Seine, ou encore Nanterre et Rueil-Malmaison.

Dans d'autres villes aussi, des opérations se montent mais la sélectivité reste de mise.«En région, de nombreux centres villes se dépeuplent, souligne Nordine Hachemi. Rénover ne suffira pas, on a besoin de constructions neuves pour éviter la paupérisation de certains quartiers, autour des gares notamment. Nous commençons à nous intéresser à ce type de projets.»Si le marché est bien orienté, une famille d'acheteurs reste sous-représentée: les investisseurs dans l'ancien.

Entre législation très protectrice des locataires, fiscalité alourdie et loyers qui stagnent, sans oublier la perspective de mesures contraignantes pour améliorer les performances énergétiques, les vocations de propriétaire-bailleur se font moins nombreuses. «Ils sont déroutés et les messages envoyés par les pouvoirs publics ne sont pas propices à les rassurer», explique Christine Fumagalli. Un vide que commencent à occuper certains institutionnels. «Le marché fonctionne bien et le logement est de plus en plus présent dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels, analyse Olivier Bokobza, directeur général du pôle résidentiel de BNP Paribas Immobilier. Ils sont en train de revenir sur cet actif. Et ce sont ces investisseurs institutionnels - des caisses de retraite, des assureurs, des fonds - qui vont permettre d'équilibrer l'offre locative en France.»

De son côté, Cogedim note la montée en puissance d'investisseurs plus inattendus:«L'immobilier est un investissement moderne, nous avons de plus en plus de jeunes de 25 à 35 ans qui investissent alors qu'ils sont locataires de leur résidence principale, explique Philippe Jossé. C'est un nouveau type de parcours résidentiel.»Pour répondre aux attentes d'une clientèle toujours plus exigeante, les professionnels de l'immobilier sont sur tous les fronts. Le digital est devenu un passage obligé, mais il ne fait pas tout. Les agences sont nombreuses et les grands réseaux en ouvrent régulièrement. Ainsi, à Paris, Engel & Völkers, qui s'était implanté en centralisant sa présence à Paris dans un market center à l'américaine, a choisi d'ouvrir des agences dans le Marais et à Passy, comme l'a annoncé David Scheffler, président du réseau en France. «Le niveau et la qualité des services offerts par les agences sont de plus en plus importants, explique également Sébastien Kuperfis, directeur exécutif de Junot. Aussi avons-nous créé Junot Fine Properties, qui propose aux étrangers conciergerie et chasse d'appartements pour les biens de 3 à plusieurs dizaines de millions d'euros.»

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